С какого момента считается договор аренды заключенным

Срок договора аренды. Государственная регистрация договора аренды Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами: а на неопределенный срок; б на определенный договором срок менее года; в на определенный договором срок год и более. Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.

Рубрика Комментарии и аналитика 1 января с. С другой стороны, каждый здравомыслящий юрист с ужасом представил себе, какие проблемы возникнут у его клиентов на стадии адаптации остальной законодательной базы и сознания государственных чиновников к новому ГК. Эта консультация посвящена такой банальной, но вместе с тем актуальной для каждого субъекта предпринимательской деятельности теме, как аренда недвижимого имущества. Арендным отношениям посвящена глава 58 нового ГК. Параграф 4 указанной главы регулирует, в частности именно правоотношения, связанные с арендой зданий, сооружений и их частей. Исходя из статей 759 и 793 ГК, согласно договору аренды здания либо другого капитального сооружения их части , арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание либо другое капитальное сооружение их часть.

Срок действия договора аренды земли начинается после регистрации

Знаком он как хозяйствующим субъектам, так и простым физлицам. Согласитесь, сложно найти предприятие, которое бы ни разу не вступало в арендные отношения. Поэтому сегодня хотим остановиться на некоторых базовых вопросах, касающихся аренды. Аренда: общая характеристика Основной признак аренды — одно лицо арендодатель передает другому лицу арендатору имущество во временное владение и пользование или только в пользование за плату. Как по этому поводу отмечается в юридической литературе, употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Итак, базовые характеристики договора аренды: 1. Договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Другими словами, момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.

В то же время сделка, по которой будут осуществляться только арендные платежи, а имущество в пользование так передано и не будет, не исключено, что может быть переквалифицирована в другой вид договора либо признана недействительной. Договор является платным. В отличие, например, от такого договора, как ссуда, договор аренды всегда предполагает платность.

При этом если одной из сторон договора выступает простое физлицо и текст договора не содержит указания на размер арендных платежей, то он будет определяться с учетом потребительских характеристик вещи и других имеющих существенное значение обстоятельств.

Если же это договор аренды между двумя субъектами хозяйствования, то отсутствие в договоре размера арендных платежей может повлечь за собой признание такого договора недействительным. Правда, в силу своей специфики недействительность договора аренды имеет свои особенности. По общему правилу, недействительность договора влечет за собой необходимость возврата сторон договора в их первоначальное преддоговорное состояние. Она потребляется одновременно с ее предоставлением.

Поэтому договор аренды может быть признан недействительным только на будущее. Как отметил ВХСУ в постановлении от 03. В связи с этим договор должен признаваться недействительным и прекращаться только на будущее. Условно говоря, с юридической точки зрения, каждый останется при своем.

Исключение, безусловно, составляют случаи, когда с иском о признании договора недействительным и требованием о взыскании полученного по договору обращаются налоговые органы. Тут обойтись малой кровью не удастся. Стороны вправе в договоре найма предусмотреть по своему усмотрению одну из форм оплаты: денежную либо натуральную. На практике наиболее распространенной является именно денежная форма оплаты, которая применяется в виде установленных в твердой денежной сумме платежей.

Возможна также оплата в виде установленного процента от доходов, полученных нанимателем за счет использования арендованного имущества, и другие формы оплаты. Согласно ч. Сторона также вправе в договоре найма аренды предусмотреть иную периодичность внесения платы за пользование имуществом. Получается, если в договоре аренды не установлен срок исполнения арендатором его обязанности по внесению арендной платы, ст.

Напомним, в соответствии с названной статьей обязательство, срок исполнения которого не установлен, подлежит исполнению в течение семи дней со дня предъявления требования к должнику. Вывод о неприменении ст. Однако одно указание в договоре размера арендной платы за определенный период например, за год еще не может считаться установлением срока внесения платы за использование имущества.

Поэтому многое будет зависеть от конкретных формулировок договора. Если в договоре четко указано, что арендная плата за использование предмета аренды помещения, транспортного средства вносится ежегодно при этом необходимо указать, с какого момента исчисляется данный срок — с момента заключения договора, передачи имущества по акту приемки-передачи, начиная с конкретной даты и т. Если стороны ограничились указанием общей суммы арендных платежей за год, то следует исходить из того, что арендная плата должна вноситься ежемесячно.

В то же время открытым остается вопрос, с какого момента следует отсчитывать месяц ГКУ не указывает, что считать таким отправным моментом. Суды преимущественно началом указанного месячного срока считают момент заключения договора см. Данный момент важен для определения начала течения срока исковой давности по арендным платежам и предусмотренным договором штрафным санкциям за их несвоевременную уплату.

Напомним также, что, с юридической точки зрения, составление акта, подтверждающего, что в течение определенного периода времени арендатором используется имущество, является необязательным.

Достаточно наличия правильно оформленного договора и акта, по которому имущество было передано в пользование см. В свою очередь, если акт был составлен, но арендная плата не отражалась в составе доходов валовых доходов , у контролирующих органов будут основания квалифицировать это как занижение доходов валовых доходов , если же акт даже не составлялся — как неправильное оформление хозяйственной операции, в результате чего отсутствует подтверждающий документ, что, в свою очередь, делает невозможным отражение уплаченных сумм в составе расходов.

Отметим, что на практике иногда используется такой вариант оформления отношений, когда заключается договор купли-продажи на определенный объект, однако оговаривается, что право собственности на него перейдет только при наступлении определенных условий чаще всего таким условием выступает оплата полностью либо в определенном размере стоимости такого объекта.

Но на период, пока право собственности на объект еще не перешло, он передается приобретателю в пользование. Хотим предостеречь, что отсутствие в договоре условия о платежах за такое пользование может стать основанием для вывода контролирующих органов о бесплатном пользовании имуществом.

Договор аренды является срочным, имущество передается в пользование нанимателю на определенный срок. Если срок найма не установлен, каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца.

Стороны в договоре найма могут предусмотреть иной срок для предупреждения контрагента о желании расторгнуть договор найма, заключенный на неопределенный срок. Как уже указывалось, для отдельных видов имущества может предусматриваться особое правовое регулирование. Так, специальным законодательством могут быть установлены ограничения максимального срока договора найма.

Например, срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет ст. Ограничение максимального срока договора найма является императивным требованием законодателя, которое не может быть изменено по согласию сторон. В таком случае, даже если стороны заключили договор на более длительный срок, нежели это разрешается специальным законом, считается, что договор заключен на срок, являющийся максимальным согласно закону.

Если между сторонами был заключен договор найма на неопределенный срок, однако специальным законом установлены ограничения максимального срока договора найма, то договор прекращается по истечении максимальных сроков договора, если стороны до этого не отказались от договора.

В то же время ГКУ устанавливает правовые последствия продолжения нанимателем пользования имуществом после окончания срока действия договора найма. Так, договор найма аренды может быть продлен на срок, который был ранее установлен договором, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, а наймодатель не предъявляет возражений против этого на протяжении одного месяца.

Если же у наймодателя есть возражения против пролонгации действия договора найма, он обязан сообщить об этом нанимателю на протяжении месяца. В противном случае договор будет продлен автоматически на срок, определенный в договоре см. Отдельно необходимо обратить внимание на действие данного правила при аренде коммунальной и государственной земли. ВХСУ приходит к выводу, что отсутствие возражений сторон автоматически не продлевает аренду государственной либо коммунальной земли.

Эту позицию высших судебных инстанций взяли на вооружение и госорганы см. На наш взгляд, основная идея, заложенная в законодательном регулировании отношений аренды, заключается в следующем: если стороны договора аренды не заявляют о своем желании прекратить договорные отношения в связи с окончанием установленного в договоре срока либо изменить условия аренды, использование имущества должно осуществляться дальше на тех же условиях и без необходимости переоформления отношений.

Это значительно упрощает задачу сторонам такого договора и не создает угрозы возникновения временного пробела, когда действие старого договора закончилось, а новый еще не заключен, что в случае аренды земли особенно важно. Ситуация должна измениться после вступления в силу изменений, которые были внесены в ст. Так, теперь она предусматривает, что арендодатель, имеющий намерение воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее чем за месяц до истечения договора аренды земли.

К письму-уведомлению при этом он прилагает проект допсоглашения, условия которого могут и отличаться от действовавшего до этого договора аренды земли. Арендодатель, в свою очередь, в течение месяца рассматривает полученный проект допсоглашения и либо подписывает его, либо направляет арендатору свои возражения.

В случае отсутствия ответа от арендодателя договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. В этом случае арендодатель для земель коммунальной и государственной собственности — уполномоченный руководитель органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления без принятия решения самим таким органом, как это было раньше обязан подписать соответствующее допсоглашение в течение месяца.

Отказ от подписания может быть обжалован в суде, но при этом считается, что пользование землей осуществляется на достаточных правовых основаниях. Предметом договора найма может быть непотребляемая вещь, которая определена индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первичный вид при неоднократном использовании помещения, оборудование, автомобили.

Законодательством Украины могут устанавливаться виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма. В данном случае может идти речь об имуществе, изъятом из гражданского оборота, а также вещи с ограниченной оборотоспособностью. Основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества.

Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества утратил интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств. Следует отметить, что арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя.

Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться предоставленными ему ГКУ способами защиты нарушенного права, а именно: 1 потребовать от арендодателя: — соразмерного уменьшения арендной платы; — возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; 2 непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; 3 потребовать досрочного расторжения договора.

ГКУ не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц сервитут, право залога и т. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога , ГКУ обязывает арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. По общему правилу, для заключения договора аренды земли достаточно простой письменной формы.

Однако законодательство в отдельных случаях может предусматривать более строгие требования. Например, договор аренды транспортного средства, заключенный с простым физическим лицом непредпринимателем , подлежит обязательному нотариальному удостоверению, договор аренды объекта недвижимости сроком на три и более года необходимо нотариально удостоверить и пройти его госрегистрацию.

Субаренда как вид деятельности Основная особенность договора субаренды — арендодателем по такому договору выступает лицо, которое само является арендатором имущества. В свою очередь, субарендатор находится в правоотношениях только с арендатором по основному договору и не имеет никакой правовой связи с арендодателем. Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия договора аренды. Соответственно, прекращение договора аренды, в том числе досрочное, влечет за собой и прекращение договора субаренды.

По общему правилу, договор субаренды заключается только с согласия арендодателя. В отдельных случаях специальным законом может прямо запрещаться передача имущества в субаренду.

Сдача объектов недвижимости в субаренду — достаточно популярный среди физлиц-предпринимателей вид деятельности, но при этом у них часто возникают вопросы, как данный вид деятельности должен быть определен согласно КВЭД.

Код КВЭД 70. Однако именно в рамках него физические лица — предприниматели могут передавать арендованные ими объекты недвижимости в аренду, поскольку этот подкласс включает также и передачу в субаренду жилой и нежилой недвижимости, земельных участков. Ремонт арендуемого объекта ГКУ распределяет между сторонами договора обязанности по содержанию имущества, находящегося в аренде. Так, по общему правилу, на арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта. При этом для того, чтобы избежать спорных ситуаций, целесообразно предусмотреть в договоре сроки, в которые должен проводиться капитальный ремонт.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Момент заключения долгосрочного договора аренды для сторон

Гражданского кодекса (ГК) договор заключен, если стороны в с момента государственной регистрации права аренды, если иное. Предлагаю разобраться в нюансах вопрос, с какого же момента начинается начало Соглашение считается заключенным, если стороны в момента начала течения срока действия договора аренды нужно.

Не нужно регистрировать договоры аренды в трех случаях. Стороны заключили договор аренды на срок менее одного года например, на 11 месяцев. Если стороны подписали договор аренды на срок менее одного года, но действие договора будет распространяться на ранее возникшие отношения сторон, то его также не нужно регистрировать, даже если общая продолжительность отношений сторон фактическое пользование плюс срок договора аренды больше года. Договор аренды, который изначально заключили на срок менее одного года, стороны продлили возобновили на тот же срок. Стороны часто заключают первый договор на срок в 11 месяцев, а затем неоднократно продляют его на тот же срок. ВАС РФ разъяснил, что если стороны продлили краткосрочный договор аренды на такой же срок после того, как закончился первоначальный срок аренды, то отношения сторон регулирует новый договор аренды, который не нужно регистрировать п. Эту правовую позицию суды применяют и сейчас. Стороны заключили или возобновили договор аренды на неопределенный срок. Договор аренды на неопределенный срок ни одному из этих условий не соответствует, поскольку не содержит точный срок, в течение которого он действует, и неизвестно, сколько он будет действовать. Пример из практики: суд посчитал, что стороны возобновили договор аренды на неопределенный срок Стороны заключили договор аренды сроком с 1 июля 2014 года по 28 февраля 2015 года. Затем стороны подписали дополнительное соглашение, по которому после 28 февраля 2015 года договор автоматически продлевался на тех же условиях на каждый последующий год.

Срок продолжительностью менее года При заключении договора аренды здания сооружения, помещения на срок менее года его государственная регистрация по общему правилу, предусмотренному п. На практике встречаются ситуации, когда стороны, желая установить длительные арендные отношения, но при этом избежать процедуры регистрации, заключают одновременно несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта.

Но отдать его могли раньше. Что же делать? На практике довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда дата государственной регистрации договора аренды земельного не совпадает с датой подписания самого документа.

Договор аренды: общие положения

С какого момента начинает действовать договор аренды земли? По общему правилу договор набирает юридическую силу его условия являются обязательными для сторон с момента заключения. Согласно ч. Особенностью договора аренды земля является то, что для возникновения предусмотренных им прав и обязанностей не достаточно просто выразить свое согласие путем подписания, необходимо также провести соответствующую государственную регистрацию, а по требованию хотя бы одной из сторон еще и нотариально зарегистрировать. Согласн о ст. То есть обязательство арендатора по выплате арендной платы за пользование земельным участком возникает с момента государственной регистрации права аренды. Старая редакция ст. На сегодняшний день эта норма связывает возникновение права аренды с моментом государственной регистрации не договора, а именно права. С 1 января 2013 года исключили и ст.

Какие последствия грозят арендатору, если сделку об участке не зарегистрировали

Знаком он как хозяйствующим субъектам, так и простым физлицам. Согласитесь, сложно найти предприятие, которое бы ни разу не вступало в арендные отношения. Поэтому сегодня хотим остановиться на некоторых базовых вопросах, касающихся аренды. Аренда: общая характеристика Основной признак аренды — одно лицо арендодатель передает другому лицу арендатору имущество во временное владение и пользование или только в пользование за плату. Как по этому поводу отмечается в юридической литературе, употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Итак, базовые характеристики договора аренды: 1. Договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Другими словами, момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.

Договор аренды транспортного средства без водителя; Акт приема-передачи по договору аренды автомобиля. Договор аренды — договор, в соответствии с которым арендодатель наймодатель обязуется предоставить арендатору нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование п.

.

Аренда недвижимости по новому ГК

.

Срок действия договора аренды земельного участка: правила расчета

.

Заключаем договор аренды: порядок, условия, нюансы

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: hotmanager.ru: Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?
Похожие публикации